Das Grundbuchamt hat zu prüfen, ob für den Antrag auf Eintragung der Begründung von Wohnungseigentum die formellen Voraussetzungen für den Grundbuchvollzug vorliegen. Dazu gehört zunächst der Antrag eines Berechtigten gemäß § 13 Abs. 1 GBO. Weiterhin muss die Eintragung von den, von der Rechtsänderung Betroffenen gemäß § 19 GBO in der Form des § 29 GBO bewilligt worden sein und dieser Bewilligung müssen als Anlagen der Aufteilungsplan und die Bescheinigung über die Voraussetzungen nach § 3 Abs. 2 WEG beigefügt sein. Ferner müssen die Betroffenen gemäß § 39 GBO voreingetragen sein. Schließlich müssen erforderliche behördliche oder gerichtliche Genehmigungen sowie Zustimmungen dinglich Berechtigter in der Form des § 29 GBO nachgewiesen sein. Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG ist bei Begründung von Wohnungseigentum nach § 3 WEG erforderlich, (LG Saarbrücken 5 T 488/97, NZM 1998, 924) nicht aber bei Begründung nach § 8 WEG.
Das Grundbuchamt hat auch gemäß § 20 GBO zu prüfen, ob die nach § 4 Abs. 1, 2 WEG erforderliche Einigung erklärt ist, denn die Einräumung von Sondereigentum bewirkt keine bloße Änderung des Eigentumsinhalts. (OLG Düsseldorf I-3 Wx 54/10, Rpfleger 2010, 656; Bärmann/Armbrüster, § 4 WEG Rn 22; Grüneberg/Wicke, § 7 WEG Rn 3; Schöner/Stöber, Rn 2840, 2842; Staudinger/Rapp/Wobst, § 4 WEG Rn 4; a.A. OLG Zweibrücken 3 W 96/81, OLGZ 1982, 263; Riecke/Schmid/Schneider, § 7 WEG Rn 70; Weitnauer/Briesemeister, § 3 WEG Rn 5; hier 11. Auflage) Das Grundbuchamt prüft aber nicht die materiellrechtliche Wirksamkeit der Einigung, sondern nur, ob die Voraussetzungen des § 4 Abs. 1, 2 WEG in der Form des § 29 GBO nachgewiesen sind. Der fehlende Nachweis alleine hindert nicht die Entstehung von Wohnungseigentum. Auf die einseitige Teilungserklärung nach § 8 WEG ist § 20 GBO nicht anwendbar, denn sie ändert nicht die Eigentumszuordnung.
Abgeschlossenheit
Die Bescheinigung ist für das Grundbuchamt nicht bindend. (BayObLG BReg 2 Z 32/84, Rpfleger 1984, 407; BayObLG BReg 2 Z 94/88, RPfleger 1989, 99; OLG Frankfurt 20 W 302/77, Rpfleger 1977, 312; KG 1 W 561/84, Rpfleger 1985, 107; OLG Nürnberg 10 W 1797/11, Rpfleger 2012, 527) Sie dient nur der Erleichterung der Prüfung des Eintragungsantrags durch das Grundbuchamt. Dass § 3 Abs. 2 S. 1 WEG nur eine Sollvorschrift ist, die bei Nichtbeachtung die Entstehung des eingetragenen Sondereigentums nicht hindert, ändert nichts an der Pflicht des Grundbuchamts sie zu beachten, um den mit der Abgeschlossenheit bezwecken Schutz der Wohnungseigentümer zu gewährleisten. Es hat die Abgeschlossenheit daher in eigener Verantwortung zu prüfen (GmS OBG, GmS-OBG 1/91, NJW 1992, 3290; OLG Düsseldorf 3 Wx 313/97, FGPrax 1998,12; OLG Nürnberg 10 W 1797/11, Rpfleger 2012, 527) und den Eintragungsantrag zurückzuweisen, wenn sich aus den übrigen Eintragungsunterlagen das Gegenteil ergibt. (OLG Frankfurt 20 W 302/16, ZWE 2018, 160) Es besteht keine Ermittlungspflicht, ob entgegen unzureichender Bescheinigung tatsächlich Abgeschlossenheit besteht. (OLG Frankfurt 20 W 156/11, ZWE 2012, 34)
Materiellrechtliche Prüfung
Zu einer materiellrechtlichen Prüfung der Teilungserklärung einschließlich der gemäß §§ 5 Abs. 4 S. 1, 8 Abs. 2, 10 Abs. 2 S. 2 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemachten Vereinbarungen ist das Grundbuchamt nur verpflichtet, wenn sich aus den Eintragungsunterlagen eine offensichtliche Unwirksamkeit (Inhaltsmängel betreffend Zulässigkeit der rechtlichen Gestaltung – z.B. Sondereigentumsfähigkeit –) oder Nichtigkeit (Verstoß der Vereinbarungen gegen §§ 134, 138 BGB oder zwingende Vorschriften des WEG) ergibt (OLG Köln 2 Wx 4/89, Rpfleger 1989, 405; KG 1 W 204/17, FGPrax 2018, 3; Bärmann/Armbrüster, § 7 WEG Rn 125, 127; Grüneberg/Wicke, § 7 WEG Rn 7; Hügel/Elzer, § 7 WEG Rn 74) oder sie dem Grundbuchamt sonst positiv bekannt ist (z.B. Geschäftsunfähigkeit eines Beteiligten). Es hat aber – wegen der erforderlichen wertenden Beurteilung – in der Regel nicht Verstöße gegen § 242 BGB zu prüfen; (BayObLG 2Z BR 53/95, NJW-RR 1996, 1037; OLG Frankfurt 20 W 54/98, NJW-RR 1998, 1707; OLG Hamm 15 W 590/15, ZWE 2017, 173; KG 1 W 93/16, ZWE 2017, 403) dies erfolgt allein im Rahmen eines Rechtsstreits nach § 43 WEG. (BayObLG 2Z BR 53/95, NJW-RR 1996, 1037) Die §§ 305 ff. BGB sind auf Vereinbarungen nicht anwendbar; dies gilt auch dann, wenn der teilende Eigentümer eine Gemeinschaftsordnung vorgegeben hat, denn diese kann durch einstimmige Vereinbarung oder ggf. sogar Mehrheitsbeschluss jederzeit geändert werden. (BGH, Urt. v. 20.11.2020 – V ZR 196/19, DNotZ 2021, 754, 760; noch offen gelassen von BGH V ZR 74/11, NZM 2012, 157; so auch schon OLG Hamburg 2 Wx 16/94, FGPrax 1996, 132; OLG Frankfurt 20 W 54)
Begünstigen den aufteilenden Eigentümer (etwa den Bauträger) spezifische Regelungen in der Aufteilungsphase, erfolgt eine Inhaltskontrolle allein am Maßstab des § 242 BGB. (BGH, Urt. v. 20.11.2020 – V ZR 196/19, DNotZ 2021, 754, 760) Stellt das Grundbuchamt, die Unwirksamkeit auch nur einer Bestimmung fest, ist der Eintragungsantrag zurückzuweisen. (OLG Hamm 15 W 590/15, ZWE 2017, 173; BayObLG BReg 2 Z 4/86, DNotZ 1986, 491) Ergibt die Verteilung der Miteigentumsanteile mehr als 100 %, ist der Antrag nicht vollzugsreif, nach Ansicht des KG aber auch nicht zurückzuweisen, sondern es ist regelmäßig per Zwischenverfügung eine (rückwirkend mögliche) Berichtigung zu ermöglichen. (KG 1 W 258/22 BWNotZ 2022, 184)
Ein Auszug aus dem Buch Niedenführ (Hrsg.), WEG – Kommentar und Handbuch zum Wohnungseigentumsrecht, 14. Auflage, 2026, S. 44-45
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